ระบบจัดการความรู้ การยางแห่งประเทศไทย

องค์กรเอื้อการเรียนรู้ (Learning Organization) การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ PDF พิมพ์
ประชาคมอาเซียน - Learning Organization (LO)
เขียนโดย Administrator   
วันอาทิตย์ที่ 26 สิงหาคม 2012 เวลา 10:56 น.

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
(Project Feasibility Study)

การศึกษาจะครอบคลุมถึง:

  1. การศึกษาความเป็นไปได้ ด้านกายภาพและทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน (Physical Feasibility Study) การศึกษาเอกสารสิทธิ์ ลักษณะที่ดิน หน้ากว้าง รูปร่าง และความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการ 
    1.1     การศึกษาถึงสภาพทางกายภาพ ความสูงของที่ดิน การถมดิน ค่าถมดิน
    1.2     การศึกษาถึงสาธารณูปโภค สาธารณูปการ
    1.3     การศึกษาถึงการคมนาคม การเข้าถึง สภาพแวดล้อม และอื่น ๆ
    1.4     การศึกษาถึงทำเลที่ตั้ง ปัจจัยบวก ปัจจัยลบของทำเล
  2. ความเป็นไปได้ทางด้านข้อกฎหมาย (Legal Feasibility Study)
    2.1     การศึกษาข้อกฎหมายผังเมืองที่มีผลกระทบต่อโครงการ
    2.2     การศึกษาข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่มีผลกระทบต่อโครงการ
    2.3     การศึกษาถึงประกาศของหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง
    2.4     การศึกษาถึงการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
    2.5     การศึกษาถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเฉพาะทาง คือ เช่นกฎหมายบ้านจัดสรร กฎหมายอาคารชุด กฎหมายหอพัก
              กฎหมายค้าปลีก เป็นต้น
    2.6     ตรวจสอบข้อกฎหมายในการพัฒนาพื้นที่ ที่อาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
              รวมทั้งโอกาสของการเกิดขึ้นของอสังหาริมทรัพย์คู่แข่งในอนาคต
    2.7     ตรวจสอบโครงการเวนคืน ฯลฯ อันอาจส่งผลต่อการใช้สอยพื้นที่ที่เล็กลงในอนาคต
              อันจะส่งผลต่อศักยภาพในอนาคต
    2.8     สรุปความเป็นไปได้ของโครงการด้านข้อกฎหมายในการพัฒนาโครงการ
  3. ความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study)
    3.1     การวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ศึกษาประกอบด้วยภาวะเศรษฐกิจ
    การเมืองและแนวโน้ม ประกอบด้วยข้อมูลทางด้าน Macro และ Micro Economic ได้แก่ ผลผลิตมวลรวมประชาชาติ (GDP), อัตราเงินเฟ้อ, อัตราแลกเปลี่ยนเงินบาท, ดัชนีตลาดหลักทรัพย์, ราคาน้ำมัน, เงินลงทุนจากต่างประเทศ, แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย, ประชากร การย้ายเข้าและย้ายออก และอัตราการว่างงาน เป็นต้น ปัจจัยภาพรวมที่ส่งผลกระทบต่อทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาด
    3.2     การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 1 ประกอบด้วย
    (1)     ศึกษาประชากรหรือกลุ่มเป้าหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนา ว่าควรมาจากแหล่งใด อาจเป็นประชากรที่อาศัยโดยรอบพื้นที่ หรืออาจไม่ได้เป็นประชากรในย่านนั้น เช่น หากขายบ้านพักตากอากาศ ประชากรหรือกลุ่มเป้าหมายอาจหมายความรวมถึง ชาวต่างประเทศ หรือกลุ่มคนไทยที่มีกำลังซื้อเพื่อการพักผ่อนอาจไม่ใช่คนย่านนั้น
    (2)     ศึกษาแผนการพัฒนาเมือง รวมทั้งโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ ของภาครัฐ เพื่อทราบถึงศักยภาพพื้นที่สถานีบริการในอนาคตทั้งระยะสั้น และระยะยาว
    (3)     ศึกษาการพัฒนาของภาคเอกชนที่จะส่งผลต่อการเติบโตหรือการถดถอยของพื้นที่ เช่น โครงการนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่ แผนการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมในบริเวณใกล้เคียง หรือการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
    (4)     ศึกษาข้อมูลแนวโน้มการเติบโตด้านการท่องเที่ยวของเมือง อัตราการขยายตัวของนักท่องเที่ยว อัตราการขยายตัวของสถานที่พักแรม เช่น โรงแรม รีสอร์ท ฯลฯ
    (5)     โครงการตัดถนนสายใหม่ เส้นทางการคมนาคมอื่น เช่น แนวรถไฟฟ้า แนวทางรถไฟ  เส้นทางคมนาคมที่จะเกิดขึ้นอันจะส่งผลบวกต่อการเติบโต หรือการเสื่อมถอยของพื้นที่ เช่น ถนนสายใหม่ที่อาจเกิดขึ้นและทำให้เส้นทางการจราจรเปลี่ยนแปลงทิศทางหรือส่งผลกระทบต่อปริมาณการจราจรในอนาคต
    3.3     การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 2 คือ การสำรวจปริมาณการจราจรผ่านหน้า
    (กรณีจำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ต้องอาศัยการจราจรผ่านด้านหน้า เช่น ศูนย์การค้า สถานีบริการน้ำมัน เป็นต้น โดยทำการสำรวจแจงนับปริมาณการจราจร ผ่านด้านหน้าโครงการ โดยอาจกำหนดแนวทางดังนี้
    3.4     การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 3 คือ การสำรวจความต้องการของกลุ่มลูกค้า “เชิงลึก”
    โดยทำการสำรวจจัดทำ Questionnaire การทำ Focus Group หรือวิธีการวิจัยอื่น ๆ สอบถามถึงความต้องการและข้อมูลสำคัญจากประชากรเป้าหมาย โดยทำการกำหนดกลุ่มตัวอย่าง
    3.5     การสำรวจข้อมูลด้านอุปทาน 1 คือ การสำรวจภาวะตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์จากข้อมูลทุติยภูมิ
              จากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ เพื่อทราบถึงภาวะตลาดของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ
    3.6     การสำรวจข้อมูลด้านอุปทาน 2 คือการสำรวจภาวะตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์จากการสำรวจในพื้นที่เป้าหมาย
    โดยจะทำการสำรวจถึง ข้อมูลทั่วไปของโครงการ รูปแบบของโครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร จำนวนชั้น พื้นที่ขาย พื้นที่เช่า พื้นที่จอดรถ จำนวนที่จอดรถ จำนวนหน่วย จำนวนหน่วยที่ขายได้ จำนวนหน่วยที่มีผู้เช่า ประเภท สัดส่วน ราคาขาย อัตราค่าเช่า สัญญาเช่า เงื่อนไขการชำระเงิน จุดเด่น จุดด้อย เป็นต้น
    3.7    การสำรวจด้านอุปทาน 3 การสำรวจแผนงานของโครงการคู่แข่งในอนาคต
    จากแผนงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการตรวจสอบกับหน่วยงานราชการที่ขออนุญาต เพื่อทราบถึงโครงการคู่แข่งที่จะเกิดขึ้น ทำเลที่ตั้ง ขนาดโครงการ ตำแหน่งทางการตลาด เป็นต้น
    3.8     ผลสำรวจด้านอุปทาน 4 การวิเคราะห์คู่แข่งโดยตรงของโครงการ (Competitor Analysis)
    3.9     การวิเคราะห์ SWOT Analysis การศึกษาถึงจุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคของโครงการที่จะพัฒนา
    3.10   สรุปการวิเคราะห์รูปแบบที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ ถึง ขนาดพื้นที่ดินของโครงการขนาดพื้นที่อาคาร
    ของโครงการ รูปแบบอาคาร จำนวนชั้น ตำแหน่งทางการตลาด รูปแบบสินค้า ผลิตภัณฑ์ที่ควรมี ประมาณการค่าเช่าที่เหมาะสมสอดคล้องกับกำลังซื้อ
  4. ความเป็นไปได้ทางการเงิน (Financial Feasibility Study)
    การศึกษาจะทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินจากรูปแบบโครงการที่ศึกษาจากข้อมูลทางการตลาด โดยจะทำการวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ดังนี้
    4.1     การประมาณการรายรับของโครงการ อันได้แก่ ค่าเช่า รายได้อื่นๆ อัตราการเช่า รายละเอียดการชำระเงิน ฯลฯ
    4.2     การประมาณการค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ ต้นทุนที่ซื้อมา ค่าปรับปรุงซ่อมแซมใหม่
              ค่าดำเนินการที่เกี่ยวข้อง เช่น การขออนุญาตต่างๆ การบริหารโครงการ การบริหารงานก่อสร้าง ภาษี ฯลฯ
    4.3     การประมาณการสัดส่วนของเงินลงทุน เงินกู้ ดอกเบี้ยเงินกู้
    4.4     การประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ (Cash Flow Projection)
    4.5     การประมาณการผลตอบแทนของโครงการ เช่น มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value),
    ผลตอบแทนภายในของโครงการ (Internal Rate of Return), ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนของโครงการ (Return of Investment), ผลตอบแทนเฉพาะส่วนเงินลงทุนของเจ้าของ (Return of Equity), ระยะเวลาในการคืนทุน (Payback Period) เป็นต้น 
    4.6     การศึกษาความอ่อนไหวของโครงการ ในกรณีปกติ (Most Likely Case) กรณีแนวโน้มที่ดีทีสุด (Best Case)
              กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในกรณีต่างๆ
    4.7     สรุปความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน